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七夕ショータイム


JUGEMテーマ:日記・一般

 

 

昨日の7月8日日曜日の京都は晴れ。


ようやく大雨も落ち着きましたが、グラッと地震が起こったり、台風の目がハッキリ現れた台風が向かってきてたりで、まだまだ落ち着かない気分です。

そして一昨日の土曜日は七夕でしたね。


最近の子供達は七夕の物語を知ってるんでしょうか?

笹に短冊を飾るのは我が家の娘達も知ってるようですが・・・。

先日Facebookに「ママが痩せますように・・・」と書いた短冊を見つけたくだりがあって爆笑してしまいましたが(笑)

そう言えば最近映画「グレイテストショーマン」を観ました。

Facebookでも皆さんが「良かった!」とか「観るべき!」と言っておられた訳がようやく分かりました。

ミュージカル好きな方には必見ですね。


歌と踊りが素晴らしかったです。

最近ではピカイチかな。

 


話題は変わり先日はお客様とお家の仕様決めで設備メーカーのショールームへGO。

下の写真のお客様も20代前半と初々しい。

僕も未だに髪の毛が初々しいと言われますが・・・いつ生え揃うのか(笑)

 

今年の七夕は年一回で良いからこんなお客様と巡り合いたいと祈願(笑)


人生初の体験にドキドキしながら色々検討されてる姿を見ると、家探しや設備選び全てエンターテインメントだなと思います。

まさにそこは「ショールーム」ならぬ「ショータイム」。

服を買うにしても、食品を買うにしても、色々な場面で分かった振りをするのも有りですが、素直にプロの説明を聞いてあれこれ検討するのも大いに得するもんだなぁと実感しつつ、一緒に色々見て回りました。



「何も引っかかるとこが無い」

「何も気にならなかった」

「家だけ」はこんな状態でお取引できることが本当に喜ばしいと感じます。

そして先程の映画「グレイテストショーマン」で主演のヒュー・ジャックマン演じるP.T.バーナムは実在の人物だとか。


 

 

 

人を喜ばせる・・・しかも本当に喜んで貰う・・・本気で喜ばせることは難しいことだと思いますが、生き様が正に「グレイテストショーマン」です。

人生の最後に何を残せるか・・・自分自身への今後の課題ですわ。

と、書きながらちょうど今は決算準備で領収書やレシート見過ぎて目が赤く充血し続けてうさぎの様です。

 

良い目薬買わねば(笑)

 

 

 

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京都集中豪雨

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7月5日の夜中に突如鳴り響き出した災害警報。
 
避難勧告や避難指示などの文言も多く含まれており、該当地域や地区情報も入り混じって何が何かわからないほど。

大雨による土砂災害情報が多数を占める中、心配なのが先日の大阪北部地震の被害。

当社のある右京区西院のお家の屋根です。

日本瓦を繋ぎとめている銅線が地震の揺れで千切れ、瓦がめくれ上がり雨漏りします。


一夜明け6日金曜日の朝。

他のお客様より雨漏りの緊急連絡が。

災害時には必ず困っておられるお客様がおられます。


 
最短で対応できるように動きました。

 
そういう意味では、こんな時でも数少ないお客様相手にしっかり営業して商売されてる馴染みのパン屋さんや飲食店さんは尊敬します。

差し入れにも好都合ですし。

その後は嵐山渡月橋付近の桂川を偵察。

ちょうど渡月橋が警察によって封鎖され、渡月橋より上流も通行止めになった直後。

当社のお客様が働かれている料亭や飲食店が立ち並ぶエリアです。


 
5年前も大きな被害が出た場所だけに心配です。

何名かのお客様はすぐに連絡が取れたのでまずは経過観察します。


 
あるお客様は北海道、ある方は仙台など日本各地におられて状況をほぼ知られなかったので、こちらがビックリです。


下の写真、渡月橋もかなりの濁流がぶち当たってます。

橋の欄干に丸太や小屋などが挟まると、一気に溢れる可能性が高まります。


渡月橋下流側もかなり水位が上がってます。


5年前の台風18号の被害は今も思い出しますが、その翌年も大雨で水位がかなり上がり危ない時がありました。

今までの経験や予測は完全にアテにならないなと実感します。


下の写真はMBSかな?


 
テレビのレポーターさんが張り付きで生放送されてます。

この時点では6日金曜日午前ですので、その後の経緯は予測不可能でした。


その後は熱心に情報収集してくださる信頼出来るご近所さんや京都在住の友人の情報だけを頼りに仕事に没頭。

少し落ち着いたので再度情報収集開始。

日吉ダムもダムの竣工式以来一生開けないと噂されていた「クレストゲート」からの放水も開始したそうです。

ダムも桂川の流れの一部と考えると、2時間ほど遅れで渡月橋辺りに膨大な水量が到達します。


折角桂川の要所要所で浚渫をおこなって大規模な工事をされてましたが、これでまた大量に土砂が堆積します。

そしてまた数年後かいつか大量の雨が降り・・・繰り返しの気がしますが。

 
そして今回の大雨による災害も京都市水害ハザードマップにほぼ予測されています。

これはホームページからでも確認できますので、一度確認してみてください。
 
このハザードマップで注意すべきは左下の文言。

 
「立退き避難が必要な区域」(建物の倒壊が想定される区域)

 
と記され、尚且つ・・・

 
「堤防が削られて全ての建物の倒壊が想定される区域」

 
「水の流れによって木造の建物の倒壊が想定される区域」

 
とはっきり明示されています。

 
僕的にはこれは被害が出た際の逃げ道作りにも思えるのですが気のせいでしょうか?

 
全てが無事終わり何事も無く、雨が止むと言われてる月曜日を迎えられることを祈ります。

 
今日7月7日土曜日で大雨3日目。

 
梅雨の全期間の雨量がこの3日間で上回ったとのこと。

 
気をつけてください。
 

 

 

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生産緑地法改正

 

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今回は当ブログのジャンル分けの中でも「土地生・新築・リフォーム・仕事の事」の内容です。

長期優良住宅や耐震等級等が建物についてなら、この回は「生産緑地法改正」で土地に関係するお話です。

京都にお住まいの方は少し車で走れば郊外&自然がいっぱいなイメージを持つ方も多いかと思います。

こんな記事をご紹介します。

過去の1974年に公布された生産緑地法では、市街化区域内の宅地化を促す目的で大都市圏の一部自治体では農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊の農地はそのほとんどが宅地化されることになりました。

しかし、1992年の同法改正によって一部自治体が指定した土地については、固定資産税は農地なみに軽減され、また相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用されました。

生産緑地は、住宅の建築が可能な市街化区域内で面積500岼幣紂平靴靴生産緑地の指定を選択する場合は400屬箸い行政もあるようです)の土地ですが生産緑地の指定を受けると所有者は建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められます。

生産緑地制度が提供されたのは東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他の整備法に規定する一部地域など。「平成25年都市計画現況調査」(国土交通省)によれば、2013年時点の生産緑地は全国で13,859ヘクタール(約4,192万坪)、東京都に3,388ヘクタール(1,024万坪)、23区内には451ヘクタール(136万坪)、私が住んでいる埼玉県には1864.11ヘクタール(563万坪)存在します。

単位が大きすぎるのでイメージがわきませんので、東京ドーム(4.6ヘクタール)何個分で計算してみると。全国に3012個、東京都に736個、23区に約96個、埼玉県に405個分となります。

こう考えると少しだけスケールのイメージが出来ます。

2022年で法律施行後30年となり、所有者は市区町村の農業委員会に土地の買取りを申し出る事が可能となります。

しかし、注意しなければならないのは平成4年の時点で納税猶予を受けている方は、生産緑地を解除すると猶予された相続税を支払わなくてはならないという事です。

そして相続税と合わせて利子分も支払う必要が生じますのでご注意ください。

2022年までは所有者が病気などで農業に従事できなくなった場合や死亡などの場合しか買取申し出は出来ません。 法律では市町村は特別な事情がない限り、時価で買い取らなければならないと定めていますが、主に財政負担が難しいという事情から今まで買い取るケースは殆どありませんでした。

市町村が買い取らない場合、市町村の斡旋によっても生産緑地として買うものがいない場合はこの生産緑地指定が解除されます。

生産緑地が解除されると、固定資産税が宅地の1/200分のとして減額されていたものが、軽減が無くなり固定資産税が一気に跳ね上がる為に所有者は維持できず、売却や有効活用を選択してきました。

相続が発生し生産緑地を選択した方もいらっしゃいました。

生産緑地とすることによって、相続税評価額も農業投資価格と非常に低廉になり、納税猶予制度の適用を受けることが出来ますし、固定資産税も今まで通り少ないままで良いというのが理由でしょう。

デメリットとしては、生産緑地を相続し納税猶予を選択された方は終身営農が義務付けられる事で、原則として農地所有者が自ら耕作する事が要件となり、万が一途中で農業をやめてしまうと、相続当時の相続税納税額を3.6%の利息を付けて払わなければならない事です。

金利については、その年度ごとに設定されますが、最近は金利も低く設定されているようです。(お近くの税務署で聞いてみてください)

そのことを懸念して、買取申し出から売却という選択をした場合でも程よく供給された土地は、建売業者などが競い合って購入して行きました。

しかし、2022年には生産緑地の解除により一斉に大量の土地が市場に出る事になります。

土地を仕入れるメインプレイヤーは建売住宅ビルダー、立地が良ければマンション分譲業者となるでしょうが、多くの土地に買い手がつかずに、叩き売りになる事も考えられます。

宅地として所有していたら、大幅に増加した固定資産税も支払えなくなってしまいます。

売れないなら、賃貸住宅を建築する事で固定資産税を1/6に減額しようと考える地主も多くなるでしょう。 今、建設会社が2022年問題というセミナーを各地で行っています。

建設会社は生産緑地指定解除を絶好の商機として賃貸住宅の販売先として生産緑地所有者を虎視眈々と狙っているのです。

前出の都市計画現況調査によると、過去5年間で生産緑地の減少は約595ヘクタール(180万坪)とマイナス4.1%程度。所有者が高齢である確率が高いことから、今後7年間の減少にはもう少し加速度がつくと思われますが、仮に8%程度の減少にとどまったとすると2022年時点で1,275ヘクタール(3,856万坪)、10%減としても12,473ヘクタール(3,770万坪)は残っており、これらの多くが一気に市場に放出される可能性があります。

2022年以降、仮にこれらの土地に新築一戸建てが建設されるとしますと、土地開発の際には道路用地などにとられて、宅地としての有効面積は75%程度になります。

ここに敷地面積30坪の新築一戸建てを建設する場合、全国の生産緑地には96万戸、東京都に約26万戸、23区には3万戸分の戸建て建設が出来るのです。 マンションやアパートが建設されれば建設戸数は飛躍的に増加します。

賃貸住宅の建設戸数が大幅に増えるとどうなるのか? それを既に経験した地域があります。

NHKで特集を組んだのでご存知の方も多いと思いますが埼玉県羽生市です。

埼玉県羽生市は2003年、人口増大を目論んで、原則として住宅を建てられない「市街化調整区域」の農地に住宅を建築できるよう条例を定めた結果、市街地から程遠い立地に新築アパートが乱立。

結果として、おびただしい空き家と将来のインフラ維持費という負債を残すことになったのです。

多くの生産緑地が放出される可能性が高い2022年までに対応が遅れた自治体は羽生市のように、新築住宅建設の草刈り場となることが懸念されます。

地域ごとに賃貸住宅の開発負担金などを改正する事や総量規制を行うなどの対策も必要となるでしょう。

平成24年度から生産緑地の追加指定を実施している自治体もありますが、2022年問題の解決策にはなりません。

もう一歩踏み込んで、生産緑地の解除条件を緩和し、社会インフラとして必要とされている保育所・グループホーム等の建築を認める条例を定めていただきたい。

以上のことを地元京都市や右京区に当てはめるとどうなるか? 少し車で走れば市内中心部に到達し便利だけど、意外に宅地価格は高止まりしている・・・そんな土地や場所は京都市内至る所にありますよね。

少子高齢化社会も現実に到来し、若者が年配の方々を支える社会が現実に近づく中、本物の情報は何なのかを見極める目が必要とされています。

これは消費者だけでなく、プロの業者も含めてですが。

 

 

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5回目の正直

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今回のブログで1805回目。

なんと知らない間にあっさり1800回越えを達成しておりました。

記念に祝杯をと考えてたのに(笑)

やはりここは来年度中の2000回掲載を目指して書き続けます。

先日は4度目の家の売買が終了された当社のお客様がおられました。


 

 

売って買ってを4回。

お父様の代から息子様の代へ続けて4度目の家の売買・・・そして現在進行形で5度目の売買へ向けて動きだしています。

基本取引価格が安かろうが高かろうが関係なく、しっかりした取引が成立するように動くように心がけてますが、この不動産業界に転職して18年目を迎える現在、取引の現場でどの部分が注意しないといけない点か、どうすればクリアできるのか、凡その検討がつくようになってます。

高額な取引だから安全だとか、安心だとかは全く無く、逆に先入観から「新築だから大丈夫だろう」「リフォームすれば大丈夫だろう」とリスクを見過ごされる方も多く見受けられます。

なので重点は「失敗しないこと」を主眼にしています。

今回のお客様も4度の取引の中で一度でも失敗していると、二度と取引させていただくことは無かったと感じますし、何かしらメリットを感じていただいているのでしょう。

中には賃貸・売買・テナント等でトラブってから相談に来られる方がおられますが、決して間には入りませんから。

当初からの動きやお互いの言い分を把握してないと全く動けませんし。


年齢条件や家族構成、将来の価値など多岐に渡る注意点がある不動産取引ですが、これも色々トラブルも多い業界ならではの注意点があります。


ネット情報を鵜呑みにしている方も多々見受けられますが、最低数万円から数千万円の高額の手数料を支払う訳ですから、慎重かつ大胆な決断も必要になります。


上記の4回目の取引のお客様は耐震等級・長期優良省エネルギー住宅・南向き角地・希望の間取り・すべての条件が揃ったご希望のお家を手に入れられました。


もし売られる際はまた相談いただきたいものです(笑)


おっと。

あるか無いかわからない未定の6回目の前にまだ5回目があるのでした。(笑)

ちゃんちゃん。


 

 

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耐震等級

 

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最近は新築の家造りも業者任せにせず、色々な知識を自分で勉強して吸収し、納得できるお家を建てられるお客様が増えてきました。

先日掲載した「長期優良住宅」のブログ→クリック

その後右京区内でも省エネ仕様や今回の「耐震等級」を扱うブログ内容に関連するSE工法などを謳う建物が続々と登場しています。

しかもパフォーマンスも上々です。

最近も当社のお客様が「耐震等級」に気をつけてお家をデザインしてて建築されました。

 

同じお金を支払うならどちらを選びますかということ。


今回のテーマは「耐震等級」

耐震等級は最初「住宅の性能表示制度」と言う制度がつくられ、その一部として、建物の構造に関する基準として制定されたものです。

その後、色々な基準に援用され、家造りをされる場合は、必ずと言って良いほど「耐震等級」と言う言葉を耳にするようになりました。

等級というだけあって段階があります。


「耐震 等級1以下の木造」

阪神大震災で壊滅的な打撃を受けた木造住宅は、81年以前の基準で建てられた木軸が圧倒的。

そして、2000年に建築基準法に性能評価の概念が持ち込まれ、きちんとした構造計算がなされておれば、門型ラーメン構造のように、耐力壁がなくても建築が認められるようになった。

震度6弱以上だと、プラットホームを持たない木軸工法のほとんどの棟瓦がズレ落ちる。

そして、古い木軸工法で通し柱が折れた場合は間違いなく倒壊にいたる。


「耐震 等級1の木造」

耐震等級1というのは、震度7とか震度6強の地震がきても倒壊しない住宅。

ただし、倒壊はしないが筋交いが折れて壁がメチャクチャになったり、造作材が剥がれ落ちたりフロアが歪んだりすることはあり得る。

木軸工法で、無垢の4寸柱や大きな梁を使っていても、スジカイだけに頼っている住宅は等級1でしかないと考えるべき。

大工さんがホゾ、ミゾを刻んだ場合も、プレカットでやった場合も結果は同じ。

要所を金物で抑えても等級1を維持することで精一杯。耐震性はそれほど上がらない。

つまり最悪でもペシャンとはならず、命だけは助かる住宅だと考えるべき。

したがって震災後の復旧には、それなりに費用を覚悟しなければならない。

建築基準法はその程度のことしか想定してくれていないと考えるべき。

無垢材のプレカットで、外壁に構造用合板を張り、1、2階の床にも構造用合板を張って「剛」にした場合は、等級は1ではなく2以上になるのではないかという考えがある。

外壁に合板を用いると間違いなく耐震性は向上する。

しかしプレカット工法で、2階床を剛にした場合、それこそ通し柱が剛な床に押されてより折れやすくなる。

したがって耐震強度はむしろ落ちるという意見がある。

この意見はかなりの説得力を持っている。

したがって、観念的な議論を交わしているのではなく、プレカットの木軸の実物大住宅を2棟建て、1棟は外壁だけに構造用合板を採用し、もう1棟は床も剛にして耐震テストをやるべき。

その結果をオープンにして、全工務店が使えるようにしてゆくことが製材業者の共同責任。


「耐震 等級2の木造(等級1の1.25倍の耐震強度を持つ)」

この等級2の代表が、金物工法による集成材の柱・梁を採用し、外壁および床に合板などの面材を使用した木軸。

柱が3寸5分(10.5センチ)角だとあまりいただけないが、4寸(12センチ)角の木軸金物工法は世界に数あるポスト&ビ―ム工法の中でもトップクラスの性能だと思う。

阪神大震災の、木軸工法の大悲劇。

柱に大きなミゾ穴を掘っていたため、ほとんどの通し柱が瞬時に折れて1階が潰れ、多くのお年寄が即死。

大震災以降、通し柱が折れない仕口が真剣に研究された。

その研究成果として開発されてきたのが金物工法です。

色々勉強しないといけないことだらけです・・・家造りは。


 

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