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生産緑地法改正

 

JUGEMテーマ:日記・一般



今回は当ブログのジャンル分けの中でも「土地生・新築・リフォーム・仕事の事」の内容です。

長期優良住宅や耐震等級等が建物についてなら、この回は「生産緑地法改正」で土地に関係するお話です。

京都にお住まいの方は少し車で走れば郊外&自然がいっぱいなイメージを持つ方も多いかと思います。

こんな記事をご紹介します。

過去の1974年に公布された生産緑地法では、市街化区域内の宅地化を促す目的で大都市圏の一部自治体では農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊の農地はそのほとんどが宅地化されることになりました。

しかし、1992年の同法改正によって一部自治体が指定した土地については、固定資産税は農地なみに軽減され、また相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用されました。

生産緑地は、住宅の建築が可能な市街化区域内で面積500岼幣紂平靴靴生産緑地の指定を選択する場合は400屬箸い行政もあるようです)の土地ですが生産緑地の指定を受けると所有者は建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められます。

生産緑地制度が提供されたのは東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他の整備法に規定する一部地域など。「平成25年都市計画現況調査」(国土交通省)によれば、2013年時点の生産緑地は全国で13,859ヘクタール(約4,192万坪)、東京都に3,388ヘクタール(1,024万坪)、23区内には451ヘクタール(136万坪)、私が住んでいる埼玉県には1864.11ヘクタール(563万坪)存在します。

単位が大きすぎるのでイメージがわきませんので、東京ドーム(4.6ヘクタール)何個分で計算してみると。全国に3012個、東京都に736個、23区に約96個、埼玉県に405個分となります。

こう考えると少しだけスケールのイメージが出来ます。

2022年で法律施行後30年となり、所有者は市区町村の農業委員会に土地の買取りを申し出る事が可能となります。

しかし、注意しなければならないのは平成4年の時点で納税猶予を受けている方は、生産緑地を解除すると猶予された相続税を支払わなくてはならないという事です。

そして相続税と合わせて利子分も支払う必要が生じますのでご注意ください。

2022年までは所有者が病気などで農業に従事できなくなった場合や死亡などの場合しか買取申し出は出来ません。 法律では市町村は特別な事情がない限り、時価で買い取らなければならないと定めていますが、主に財政負担が難しいという事情から今まで買い取るケースは殆どありませんでした。

市町村が買い取らない場合、市町村の斡旋によっても生産緑地として買うものがいない場合はこの生産緑地指定が解除されます。

生産緑地が解除されると、固定資産税が宅地の1/200分のとして減額されていたものが、軽減が無くなり固定資産税が一気に跳ね上がる為に所有者は維持できず、売却や有効活用を選択してきました。

相続が発生し生産緑地を選択した方もいらっしゃいました。

生産緑地とすることによって、相続税評価額も農業投資価格と非常に低廉になり、納税猶予制度の適用を受けることが出来ますし、固定資産税も今まで通り少ないままで良いというのが理由でしょう。

デメリットとしては、生産緑地を相続し納税猶予を選択された方は終身営農が義務付けられる事で、原則として農地所有者が自ら耕作する事が要件となり、万が一途中で農業をやめてしまうと、相続当時の相続税納税額を3.6%の利息を付けて払わなければならない事です。

金利については、その年度ごとに設定されますが、最近は金利も低く設定されているようです。(お近くの税務署で聞いてみてください)

そのことを懸念して、買取申し出から売却という選択をした場合でも程よく供給された土地は、建売業者などが競い合って購入して行きました。

しかし、2022年には生産緑地の解除により一斉に大量の土地が市場に出る事になります。

土地を仕入れるメインプレイヤーは建売住宅ビルダー、立地が良ければマンション分譲業者となるでしょうが、多くの土地に買い手がつかずに、叩き売りになる事も考えられます。

宅地として所有していたら、大幅に増加した固定資産税も支払えなくなってしまいます。

売れないなら、賃貸住宅を建築する事で固定資産税を1/6に減額しようと考える地主も多くなるでしょう。 今、建設会社が2022年問題というセミナーを各地で行っています。

建設会社は生産緑地指定解除を絶好の商機として賃貸住宅の販売先として生産緑地所有者を虎視眈々と狙っているのです。

前出の都市計画現況調査によると、過去5年間で生産緑地の減少は約595ヘクタール(180万坪)とマイナス4.1%程度。所有者が高齢である確率が高いことから、今後7年間の減少にはもう少し加速度がつくと思われますが、仮に8%程度の減少にとどまったとすると2022年時点で1,275ヘクタール(3,856万坪)、10%減としても12,473ヘクタール(3,770万坪)は残っており、これらの多くが一気に市場に放出される可能性があります。

2022年以降、仮にこれらの土地に新築一戸建てが建設されるとしますと、土地開発の際には道路用地などにとられて、宅地としての有効面積は75%程度になります。

ここに敷地面積30坪の新築一戸建てを建設する場合、全国の生産緑地には96万戸、東京都に約26万戸、23区には3万戸分の戸建て建設が出来るのです。 マンションやアパートが建設されれば建設戸数は飛躍的に増加します。

賃貸住宅の建設戸数が大幅に増えるとどうなるのか? それを既に経験した地域があります。

NHKで特集を組んだのでご存知の方も多いと思いますが埼玉県羽生市です。

埼玉県羽生市は2003年、人口増大を目論んで、原則として住宅を建てられない「市街化調整区域」の農地に住宅を建築できるよう条例を定めた結果、市街地から程遠い立地に新築アパートが乱立。

結果として、おびただしい空き家と将来のインフラ維持費という負債を残すことになったのです。

多くの生産緑地が放出される可能性が高い2022年までに対応が遅れた自治体は羽生市のように、新築住宅建設の草刈り場となることが懸念されます。

地域ごとに賃貸住宅の開発負担金などを改正する事や総量規制を行うなどの対策も必要となるでしょう。

平成24年度から生産緑地の追加指定を実施している自治体もありますが、2022年問題の解決策にはなりません。

もう一歩踏み込んで、生産緑地の解除条件を緩和し、社会インフラとして必要とされている保育所・グループホーム等の建築を認める条例を定めていただきたい。

以上のことを地元京都市や右京区に当てはめるとどうなるか? 少し車で走れば市内中心部に到達し便利だけど、意外に宅地価格は高止まりしている・・・そんな土地や場所は京都市内至る所にありますよね。

少子高齢化社会も現実に到来し、若者が年配の方々を支える社会が現実に近づく中、本物の情報は何なのかを見極める目が必要とされています。

これは消費者だけでなく、プロの業者も含めてですが。

 

 

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author:京都で一番「ありがとう」といわれる不動産屋さんを目指している株式会社みつばちハウジングの代表取締役の高畑 高嗣(たかはた たかつぐ)です。, category:土地・新築・リフォーム・仕事のこと, 10:00
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